• 單畝上漲100萬,汴西湖土拍18億成交額,暉達單騎救主,百強房企奧園進入
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2019-11-04  /  瀏覽:1088 次  /  

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  在市場逆行之下,土拍便會更惹人關注。

  11月1日,汴西湖核心區瞿家寨四塊土地成功出讓,暉達扮演了“單騎救主”的角色。而在暉達的背后,百強房企奧園的助力,則可以看做本次土拍的“最大”收獲。

  地價方面:單畝成交價較前期上漲100萬/畝

  2019-24號地塊,占地約88畝,成交價約5.28億,單畝成交價約600萬。

  2019-25號地塊,占地約102畝,成交價約6.17億,單畝成交價約600萬。

  2019-26號地塊,占地約58畝,成交價約3.43億,單畝成交價約592萬。

  2019-27號地塊,占地約54畝,成交價約3.2億,單畝成交價約592萬。

  從土地成交單價上,賬面價值較此前地塊高出約100萬/畝。

  此次土地成交總價約18.08億,百強房企奧園控股51%的茂睿取得的26~27號地塊約占1/3。對于未來的三大街組團來說:

  其一,區域內將以暉達系為絕對主力,包括了暉達+奧園,暉達+中南,暉達等。

  其二,賬面上單畝地價增高,意味著樓盤開發成本的進一步增高。但,這并不完全意味著未來房價將進一步增高。

  其三,區域內庫存增大,拋開暉達(中南)接近清盤之外,區域內包含的土地儲備量將達到520-600畝。這意味著,又一個中意湖組團誕生。

  房企方面:暉達已成開封市場最大的X因素

  首先,我們不排除24和25號地塊,有新的百強開發商進入。

  其次,目前的開封市場可謂牽一發動全身。

  如果說恒大和北大只是影響偏遠的運糧湖組團外,那么暉達將能夠影響:金明大道組團,高鐵站組團,汴西湖組團。具體來說:

  從賬面價值上來說,此次土地成交的18.08億,暉達預計要出的錢將達到15億。

  這或許就意味著:暉達開封區域的項目將面臨巨大的回款壓力,在現有條件下,能承擔回款的包含暉達溫莎尚郡,暉達新世界,暉達高鐵站項目(目前,尚未正式啟動,售樓部預計年底前開放)。如,后續地塊中南繼續和暉達合作,那么扮演回款的項目將新增:中南樾府,中南林樾。

  最后,暉達模式,會促使開封房價繼續穩定,并且逐步回落。

  暉達在開封操盤,從來都是先低價來一波。但讓暉達沒想到的是,在市場下行期,暉達的低價,換來的不僅是自己項目后期價格漲不上去,同時區域內的競品同樣會選擇拼價格戰。

  這樣一來,暉達的優勢,亦少了很多。

  從目前來看,暉達土拍,我們依然可以用“樂觀有限”來形容。

  它為汴西湖區域埋下了不穩定的因素。對于開封這座城市,在現有的環境下,一旦汴西湖房價失守,對于開封市場將是重創。

  目前的汴西湖,可謂“暮氣沉沉”。除了禹州,其它樓盤的表現可謂差強人意。

  西湖龍首區域,占據目前當下的湖景優勢,在大區域一片荒涼的情況下,也難尋特別的利好,表現在富力和西湖半島。

  再看一看吧。

  它,至少能為疲軟的開封樓市,注入一些活力。

  但,力挽狂瀾,還顯得勢單力薄。




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