• 開封買房如何更有保障?19年開發品質+實景現房
  • 資訊類型:本地樓市  /  發布時間:2019-06-21  /  瀏覽:1184 次  /  

開封向上&西湖印象

一線湖景,綠城物業

指定房源,8XXX元/㎡起

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  對于今年上半年的樓市來說,開封的房價是在“悄悄的上漲”。

  如今,中意湖-北高鐵組團,已經悄悄的將高層精裝產品的房價提升到“10000+元/㎡”,同時,汴西湖-中意湖組團,也已經悄悄的將洋房毛坯產品的房價提升到“15000+元/㎡”。但對于購房者來說,尚不必恐慌。

  我們可以清晰的看到:目前的房價,還處于“價增量緩漲”的階段。

  但正是琢磨不透的地產行情,也使得當下的開封樓市開始顯現出一些機會點。這些機會點,我們習慣性的稱之為可“撿漏”的房源。

  Part1:可“撿漏”的時機

  對于2019年來說,我理解的“撿漏”時機有兩個:其一是7-8月,其二是12月。

  從目前的開封市場來看,在6月底之前,絕大多數在蓄客期的百強房企項目都將完成項目的首次開盤。在此之后,開封市場將進入平銷期,這個時間點恰好和淡季的7-8月相重疊。故,對于市場的部分項目來說,不排除在這個時間點,少量的推出特價房。

  而作為購房者,你要打破之前你印象中的樓盤價格體系。

  你要知悉的是,只有售樓部的價格體系才是最真實的房價價格體系。這是因為:在房源銷售過程中,在保證價格體系平衡的前提下,開發商亦會根據銷售需求拿出部分特價房用來對市場銷售。而對于這些特價房,由于房源有限,故對于前期已到訪售樓部但在觀望期的客戶來說,吸引力極大。

  Part2:可“撿漏”的區域

  對于當下的開封樓市,居住價值才是你買房的第一關鍵點。

  而目前凸顯居住價值的兩大區域,分別是:集英街和雙湖居住區。對于集英街來說,習慣上稱之為西湖東岸。區域內呈現的是現房二手房為主,但在筆者的實地走訪中,亦發現一個現房一手房項目。該項目位于:集英街與漢興路交匯處,項目在售五層洋房和聯排別墅兩種產品,項目為龍成·錦繡花園。項目作為西湖東岸唯一現房在售小區,得汴西湖二期工程建設啟動利好,目前執行買房送車位的銷售政策。

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*龍成·錦繡花園實景拍攝

  而對于雙湖居住區來說,購房者亦很難選擇。這主要是因為:

  對于目前的開封市場,更受關注的百強房企由于其進入開封較晚,故在雙湖的核心位置都無儲備地塊。同時,對于開封市場來說,百強房企密集進入之后還未經歷過大規模的交房,其產品開發品質還未得到過真正意義上的證明。

  實際上,對于開封的購房者來說,具備地段+準現房且在汴西湖區域的購房需求,依然強勁。更多的購房者在這一區域購置房產時,往往是將西湖東岸二手現房與其作為對比。他們的需求和在中意湖以西區域購置房產的客群完全的不同,在他們的眼中,更多的需求只集中于兩個字:成熟。

  成熟背后的價格體系是:高層:8500-10600元/㎡,洋房:11000-22000元/㎡。

  其中:10600元/㎡左右的房子,其大概有以下三個特點,現房+觀湖(汴西湖一線湖景)或現房+送車位或現房+真正的精裝修。其中:8500元/㎡左右的房子,其大概有以下三個特點:期房毛坯高層+汴西湖核心居住區或期房毛坯高層+含學區或簡裝高層二手房(位于一大街東,集英街西)。

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  從目前的區域發展趨勢而言,隨著中意湖C-01地塊擬定建設為開封新黨校,這就意味著:一大街到六大街之間將會形成開封新區的中心,而開封的新區中心,也將會是開封未來的城市中心。這是因為:區域人口密集度最高,區域內配套最成熟,區域內商業商務具備較強的基礎。而對于這一區域而言,目前新龍御都國際再推5套實景現房,抄底特價8XXX元/㎡起。它主要適合兩類客群購買:

  其一,年齡在40-50歲,職業體系主要為個體戶,事業單位,公務員等。他們的關注點更多的在于:地段(與工作單位的距離),項目品質(房企品牌和項目背后的客群),價格體系,戶型。

  其二,年齡在25-35歲,職業體系主要為固定收入的上班族。他們的關注點更多的在于:地段(與現居住區域的成熟度相接近),地段(學區),價格體系等。對于該部分客群來說,它們一個顯著的特征是:不缺房的開封適婚族但同時需要居住環境的改善,認同西區區域的發展但同時希望可與現居住區域的成熟度接近。

  對于新龍御都國際來說,其城市生活配套資源,肉眼可見的成熟。

  在你去新龍看房的路上,你會相繼看見:汴西湖,萬達商圈,市民之家,新龍的商業地塊,五館一城,二師附小,中意湖景觀帶-迎春苑(建設中)。可以說,這些配套組合的區域,對于當下的新區來說,沒有可類比者,而對于未來的新區來說,也難出其右。在這些配套中,最為關鍵的一個點是:二師附小。

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  對于新龍御都國際項目來說,劃片入學二師附小是項目的持續價值。這不僅意味著:可以滿足業主的上學需求,同時又可以實現在教育投資之下的資產升值保值。尤其是,新區在教育資源配套建設方面仍然相對薄弱,在二師附小西校區選定汴西湖區域后,這基本上也意味著未來多年內,再次西遷選定分校的可能性基本為零。而在人口逐步導入的汴西湖區域,入學需求也會日益加劇,“未雨綢繆”便成為了諸多購房者最看重的購房因素之一。

  除此之外,對于新龍御都國際來說,新龍集團深耕開封已有19年,作為本土領軍房企之一,得到了諸多業主的認可。其開發的項目包含了香榭里花園,龍成錦繡花園,香格里拉,龍翔世紀城,龍成御苑等。同時,對于新龍御都國際項目來說,其已開發至三期,一期和二期已交付入住。

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*新龍御都國際已交付區域實景拍攝(照片來源:新龍攝影賽活動)

  在新龍御都國際三期銷售過程中,老業主經常是自發的推薦客戶。這也是在說明:對于新龍集團來說,其在開封區域開發的項目,已成為同時期開發項目的佼佼者,得到了大多業主的認可。也正是因為有老業主的不斷支持,才會在項目每次有新房源推出的時候,得到快速的廣泛的傳播。在三四線城市的開封,沒有什么比“人情”與“口碑”更能贏得購房者的信任。尤其是作為本土企業的老牌房企,其品牌也開發品質亦是十分有保障。

  同時,對于新龍來說,其對于工程質量亦是足夠的重視。在市級“菊花杯”、河南省“中州杯”等工程質量評選中屢次屢殊榮。其一期多數樓棟獲得中州杯,二期所有樓棟榮獲菊花杯,而對于三期來說,亦會傳承相應的施工品質。

  更為重要的是:

  對于市場,上半年歷經了12次項目集中開盤,下半年還要經歷4-5次項目集中開盤。從這些開盤數據中,我們亦可以看出:

  毛坯產品和精裝產品仍在焦灼的對抗中,更多購房者依然更傾向于選擇總價低的毛坯產品。且另一方面,精裝產品和毛坯產品的價格差在逐漸凸顯,而隨著市場持續走高的趨勢,在毛坯期房的大格局下,準現房毛坯房亦會拉開與剛取得預售證的毛坯高層的價格差。

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*新龍御都國際三期單體效果圖

  進入淡季和平銷期以后,市場上呈現的購房邏輯顯然會不同。

  沒有了“人為”的購房熱度沖擊,當購房者冷靜下來的時候,真正能打動人的,依然是地段。同時,也是地段之上的配套成熟期。開封這座城市,發展的節奏,你早已心中有數。

  而,你選擇去賭未來10年后的投資價值回報,或者選擇10年后再去居住的房子,你需要考慮的是:有多少房子,能經歷10年歲月的考驗?及時的搬進去住,或者及時的出租出去,這才是你買房的邏輯。

  那么,對于新龍御都國際來說,首先其在開封的開發經驗已逾19年,其所開發的小區,在品質上已被證明,這也是新龍品牌在開封市場具備話語權的關鍵所在。其次,項目位于雙湖片區鄭開大道居住軸線核心區域,二師附小學區房,配套成熟,且是現房準現房。對于購房者來說,這便是買房最好的保障。

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