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    • 開封向北迎來央企掌舵,復興大道進入保利時代
    • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-06-17  /  瀏覽:601 次  /  

        距離上半年結束僅有十余天,對于開封的購房者而言,跌宕起伏的購房大戲可謂一環接一環的上演。不妨回顧一下上半年之于開封樓市的兩個標志性事件:

        1、金三銀四期間,開封市場的“小陽春”體現在:洋房產品的量價回暖。

        2、518開盤之后,開封市場精裝高層產品突破10000+元/㎡。

        從這兩個標志性事件中,可以看出:開封房價整體上仍呈上漲之勢。

        但從另一方面來看,截止到6月16日,開封市場累計住宅銷售簽約7613套,成交均價7983.15元/㎡。這個數據,是開封市場各區域(除四縣+祥符區)+各產品(含別墅/洋房/高層)的平均值。

        如果,以該數據(7983.15元/㎡)作為平衡線,那么也可以側面理解為:處于這個價格區間的房價是適宜于開封剛改-剛需客群的。對于時下較為熱點的購房組團,僅有復興大道組團,運糧河組團(部分項目)符合。

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    *開封市場熱點購房組團

        而相較于目前的開封市場,居住價值的回流趨勢愈發的明顯。這主要體現在幾個層面:

        其一,供地端:在2019年供地計劃中,汴西湖(一至四大街),金明大道,復興大道,土城郭莊片區等區域占據了相當大的比重。

        其二,價格體系:對于當下開封市場,影響價格體系的關鍵點在于產品的精裝與否。對于當下的汴西湖(三四大街),復興大道,金明大道等組團,是當下開封市場毛坯產品較為集中的區域。

        其三,項目層面:如果說西區市場依然是多組團齊發,那么對于相對簡單的復興大道組團來說,其市場形勢會有明顯的轉變。這主要在于:復興大道中部的保利城項目,將全面發力。這主要在于:在下半年,保利城C地塊將銷售高層產品,對于復興大道來說,這是百強房企進駐以來,在組團內首次推售高層產品。根據市場規律,以西區為例,百強房企入市之后,其推售的產品全面吸引了市場的關注,對于北區來說,這個定律也會延續。


        Part1:北區的兩個競爭維度:區域和產品線

        回顧上半年的北區房地產市場,主要包含兩個層面的競爭:其一是新老北區的競爭,其二是產品線的競爭。具體來說:

        眾所周知,在城市向西拉城市框架的同時,北區亦在拉框架。

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    *發展中的北區

        不同與西區跳躍式的發展,北區呈現的逐步夯實。具體來說是:在汴西湖-中意湖發展的同時,一步跨越至自貿區,運糧湖。而同時,汴西湖區域內,依然有為豐富的土地儲備和待開發的地塊。而對于北區來說,是從東京大道一路向北,持續夯實,漸而到復興大道,逐步向復興北路,連霍高速。

        在這之中,復興大道的關鍵性便愈發的顯現出來。

        它的地位相當于西區的金明大道,處于新老區分界線,即可以享受老城區的配套,同時又是新城區的起步區。對于復興大道而言,從東向西依次是:未來進入古城區的旅游新通道-開柳路,康祥私訪院地塊+保利城地塊等大型商住區,一渠六河黃汴河景觀帶,圣樺城地塊(含農業會展中心等)、兩校一園、汴西湖龍首片區。

        對于復興大道的配套而言,又該如何理解?

        具備城市級的配套為“一路一河”。即:開柳路和黃汴河。

        其中,開柳路是聯動北區與古城區的旅游通道,尤其是在連霍高速龍亭站下站口開通以后,對于東北區融合,北區古城區融合具有重要的戰略意義。項目路線全長4.486公里,目前已完成工程可行性研究報告、初步設計、施工圖設計等前期工作已完成,但項目建設資源來源尚未確定。

        相比起來,一渠六河工程,其作為“城市雙修”、“百城提質”和“黑臭水體治理”的重點工程,推進建設速度更快。其中,涉及到北區的有:澗水河,黃汴河。臨近東京大道的澗水河目前已初步完工,從復興大道以北500m至南護城河入口的西護城(黃汴河西段)河,目前正在快速建設當中。

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    *復興大道區位示意圖

        從資源配套上來講,能夠助力復興大道房企增加項目溢價的是“一河兩校一園”。

        一河指的是黃汴河,兩校一園指的是河大附屬的幼兒園,小學,初中。

        在建設層面,黃汴河的推進速度已經足夠明晰。而兩校一園當下的進展,也僅僅是:初中地塊完成出讓,小學和幼兒園地塊列入2019年供地計劃中。從房地產的角度上來說,兩校一園對購房者影響最為關切的是:臨近的項目是否有入學指標?能否實現學區房的溢價?

        故,綜上所述,對于北區局部城市建設和配套提升最有顯著意義的莫過于:黃汴河。這也是當下的復興大道,最具溢價的因素 ——“河景房”。

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    *黃汴河水系示意圖

        在2018年百強房企進駐之前,復興大道談不上“產品線”的競爭,更多的是體現在鼎立國際城與復興大道的諸多樓盤的區域之爭。

        而進入2018年以后,保利,碧桂園,雅居樂,康橋四大百強房企攜手進駐。在2018年10月以后,兩大項目圍繞洋房產品短兵相接,最終的結果是“一時瑜亮”。兩大房企的競爭對于復興大道來說,可謂影響深遠。其一是:抑制了復興大道高層產品的價格體系。其二是:市場上的關注點完全傾斜在百強房企的兩大項目上。

    在進入到2019年下半年以后,一場更大的變局已然悄然而至。

        這就是:兩大項目都將陸續進入高層產品的推售期,規劃期,建設期。這也就是說:今后,復興大道高層產品的定價權將毫無疑問的落到百強房企的兩大項目手中。更通俗的解釋是,對于今后的購房者來說,他們對于區域房價的認知就是:保利城的房價賣多少,其它項目比保利城項目的房價低多少。

        之所以會出現這種局面,是因為:

        1、保利城C地塊的高層產品,目前已開盤在即。

        2、保利城C地塊的高層產品,擬采取毛坯銷售。這就意味著:不再強調精裝修性價比,而是直接進入到北區客戶購房邏輯里最敏感的一環:控總價。同時,對于大盤首開的房價,根據市場慣例,一般都是最具有性價比的時間節點。

        3、作為多個百強房企聚合的項目,其規劃設計理念,產品水平必定是強于復興大道現有房企的。體現在:作為央企的保利,對于工程質量的把控。作為百強房企TOP3的碧桂園,其強大的品牌效應。作為百強房企的雅居樂,其在物業方面的優勢。

        4、具體到保利城C地塊來說,在規劃設計層面為保利主導,在工程建設上更是引入保利自己的施工團隊廣州富利建安(其參建的“三亞財經國際論壇中心項目”獲得2017年中國建設工程魯班獎),園林為保利御用園林公司普邦設計及施工(普邦為園林行業上市公司)。在物業方面,采用的是合作伙伴雅居樂的物業服務。同時,為了更好詮釋保利城C地塊的“保利基因”,亦是在營銷層面全面接手。這也意味著:保利正式從幕后走向臺前,這也標志著復興大道進入保利時代。

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    *保利城項目C地塊鳥瞰圖

        Part2:國之重器集結復興大道,這僅是保利的第一步

        自2019年6月15日起,復興大道引發了市民的廣泛關注。

        這是因為,保利“國防軍工展”首次亮相開封,讓開封市民一飽眼福。此次展出的國之重器,包含了殲10戰斗機,武直10直升機,戰斧p40,99式主戰坦克等。

        它們在中國兵器發展史上,都有極其重要的地位。而保利之所以能把它們悉數“請”到開封,也跟保利的實力與背景有關。

        何為保利?保利是隸屬于國資委管理的大型央企,1984年以人民解放軍總參謀部為基礎成立,有著鮮明的軍隊基因。同時,這也意味著,在進入開封的諸多百強房企中,保利是為數不多的央企之一。

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    *保利全國項目布局圖(資料圖)

        實力多強?保利發展,目前已開發項目,截止到2018年初,保利發展累計覆蓋全國106余城,海外4城,形成了以“珠三角”“長三角”“環渤海“經濟圈為核心,成渝、中原地區協同發展,其他區域補充的的“3+2+X”綜合格局,同時兼顧海外,已布局海外4城(洛杉磯/倫敦/悉尼/墨爾本)。連續十年蟬聯中國國有房地產綜合實力第一名,連續四年蟬聯中國央企房地產品牌價值第一名,自2012年后一直穩居行業前五。

        深耕中原!從一組數據可以說明,中原地區對于保利的重要性。在2011年進入鄭州,目前進入河南市場已有8年,開發項目數十個,代表性項目包含:鄭州保利百合、保利海上五月花、保利永威西溪花園、保利心語、保利羅蘭香谷、保利文化廣場、保利瓏熙,洛陽保利建業香檳國際、保利林語溪、保利大都會,開封保利城,許昌保利堂悅等項目。2019年,保利重磅布局金水北區杓袁、劉莊、柳林三村改造大盤,保利·海德公園等。

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    *保利城項目總體規劃圖

        首入開封!中原區域的深耕,早已奠定了其進入開封的基礎。在2018年,保利正式進入開封市場,隨后諸多百強房企相繼進入開封。首入開封,保利將戰略目光定調在復興大道,攜手碧桂園,雅居樂開發保利城項目。


        Part3:含著金鑰匙出生的保利城,C地塊將改寫復興大道高層的產品價值

        在保利城項目入市之后,復興大道的區域價值便被規劃重新改寫。

        這得益于:鄭開科創走廊規劃正式公布。

        鄭開科創走廊開封片區,位于科創走廊東部,東至西關北街,南至鄭開大道—大梁路,西至行政邊界,北至連霍高速,東西長約20公里,南北寬約5公里,總用地面積78.2平方公里,空間結構為一廊四楔、兩園兩鎮。除此之外,這條科創走廊,要以鄭開科學大道為紐帶,將沿線的開封市高校園區、職教園區和鄭州龍子湖高校園區串聯起來。

        可以說,對于城市規劃的理解,大開發商的判斷力和理解力總是超人一步。

        如今,我們回過頭來看保利城項目,會明顯的發現兩個關鍵點:

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    *黃汴河復興大道段航拍圖

        其一,地塊西側近鄰黃汴河,其起點恰在復興大道以北500m,這個距離點剛好是保利城項目地塊的邊界線。

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    *開封大學新校區航拍圖

        其二,地塊南側正對開封大學新校區,且處于鄭開科創走廊開封片區的東邊界線內(近鄰西關北街)。

        對于購房者來說,這樣的區位優勢稱之為含著“金鑰匙”,亦不為過。對于保利城項目來說,其總占地396畝,總建筑面積約66萬㎡,整個項目A、B、C、D四個地塊組成,由3家百強房企(保利,碧桂園,雅居樂)合作開發。其中C地塊,總占地面積約94畝,總建筑面積是19.37萬㎡,規劃有1棟17F小高層、8棟5F洋房、9棟22-26F高層和4棟商業街組成,產品面積區間為約115/135㎡高層三房,約140㎡的小高層四房,約140㎡的洋房四房。

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    *保利城項目C地塊高層單體效果圖

        1、對于購房者來說,品牌聚合優勢不容忽視

        對于品牌聚合優勢的理解,通過對比分析,則更能凸顯品牌聚合的優勢。以開封市場當下在品牌聚合優勢方面最受益的版塊中意湖組團來進行比較:

        占地面積:中意湖核心地塊共計398畝,保利城項目共計396畝。

        進駐開發商:中意湖組團(雅居樂&金茂,美的,建業),保利城項目(保利,碧桂園,雅居樂)。

        通過兩個維度的對比,即會發現:保利城,以一個項目的開發商陣容,足以比肩一個購房組團。這種品牌的聚合優勢,是復興大道其它項目,難以企及的。

        除此之外,一個隱性的因素在于:雅居樂。

        雅居樂在中意湖悅棠項目和在保利城項目扮演的角色基本無差別,即物業。對于當下開封市場來說,物業已成為購房者置業考慮的重要因素之一。但對于雅居樂物業來說,雙項目(保利城+悅棠)近500畝的體量,已為其未來在開封市場的發展奠定了不可撼動的基礎。

        而這一點,也是短期內復興大道,其它項目難以企及的。

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    *保利城項目C地塊工程進度

        2、對于購房者來說,產品性價比體現在兩個層面:其一是房價是否有性價比,其二是居住是否有性價比。

        對于保利城C地塊來說,它的高層首開房價具備以下幾個維度的性價比:

        2-1:相對于開封市場毛坯高層價格體系的優勢。

        具體為:對于西區的毛坯高層產品,保利城C地塊的首開價格體系將參考復興大道的價格體系,眾所周知,復興大道的高層產品目前在售價格區間為:7200-8400元/㎡。而對于西區來說,其價格體系有兩個,核心居住區域毛坯高層8100-8700元/㎡,待發展區域在6800-7200元/㎡。

        對于復興大道組團來說,保利城C地塊可稱之為在售項目中唯一具備品牌背書的品質高層產品。綜合考慮,首開房源的性價比最高。

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    *保利城項目區域航拍圖

        2-2:相對于區域市場毛坯高層品牌的優勢。

        具體為:當保利城C地塊的高層,處于復興大道價格體系區間內時,保利城項目的品牌優勢即被凸顯:這包含了保利的央企背景和軍工品質,雅居樂的物業服務,碧桂園的市場影響力和三大百強攜手的大盤開發邏輯。

        除此之外,品牌聚合優勢亦隱藏了大盤開發邏輯。

        不同于市場上的小地塊,保利城項目總規劃396畝,開發周期至少要經歷3-5年以上的時間。而,處于首開期的房源,通常是整個項目價格最低的買入時間點。


        目前,保利城項目在C地塊高層正在認籌中,推售的戶型包含115㎡和135㎡兩個戶型。

        對于保利城C地塊的115㎡高層來說,三室兩廳兩衛,既滿足了剛需購房低總價的需求,同時,雙衛生間的配置也是戶型的亮點。它既可以滿足待客需要,也可以適宜多家庭成員的需要。而對于保利城C地塊的135㎡高層來說,可以使得剛需客群可以一步到位,滿足二胎時代的需求,滿足父母同住養老的需求。

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    *保利城項目C地塊115㎡高層戶型圖

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    *保利城項目C地塊135㎡高層戶型圖

        對于購房者來說,在看房的同時,也可以參與體驗為期一周的“保利軍工展”活動。此次展出的國之重器有:殲10戰斗機,武直10直升機,戰斧p40,99式主戰坦克。

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    殲10戰斗機

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    武直10直升機

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    戰斧p40

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    99式主戰坦克


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